問題1
問：一塊土地取得10幾年了，現(xiàn)狀仍然是空地。目前拿來申請(qǐng)抵押登記，我們能否受理？相關(guān)閑置土地認(rèn)定部門并未對(duì)改地塊啟動(dòng)閑置認(rèn)定程序，即未正式認(rèn)定為閑置土地。如果不能受理，我們依據(jù)哪條出具不予受理通知書或不予登記通知書？
答：您好，對(duì)于您反映的問題：1.根據(jù)《閑置土地處置辦法》（國土資源部令第53號(hào)）第二十四條規(guī)定：“國有建設(shè)用地使用權(quán)人違反法律法規(guī)規(guī)定和合同約定、劃撥決定書規(guī)定惡意囤地、炒地的，依照本辦法規(guī)定處理完畢前，市、縣國土資源主管部門不得受理該國有建設(shè)用地使用權(quán)人新的用地申請(qǐng)，不得辦理被認(rèn)定為閑置土地的轉(zhuǎn)讓、出租、抵押和變更登記。”、《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》1.1.2規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得隨意擴(kuò)大登記申請(qǐng)材料的種類和范圍，法律、行政法規(guī)以及《實(shí)施細(xì)則》沒有規(guī)定的材料，不得作為登記申請(qǐng)材料。”、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于壓縮不動(dòng)產(chǎn)登記辦理時(shí)間的通知》（國辦發(fā)﹝2019﹞8號(hào)）要求“閑置土地信息應(yīng)當(dāng)通過共享交換平臺(tái)提取，不得要求申請(qǐng)人重復(fù)提交。”和《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范》14.1.5規(guī)定了申請(qǐng)抵押權(quán)首次登記時(shí)應(yīng)提交的材料，并不包括閑置土地信息。2.綜上法律法規(guī)，對(duì)于空置過久（一般自獲取使用權(quán)超過2年）的國有建設(shè)用地抵押登記，建議通過共享交換平臺(tái)向自然資源部門獲取土地是否閑置的信息。在確定沒有閑置后，再按照《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》的相關(guān)規(guī)定辦理。
問題2
問：個(gè)人取得國有劃撥土地使用證，一、自建成房屋，房屋只有規(guī)劃許可證，但沒有竣工驗(yàn)收的手續(xù)。二、90年初自建成房屋，房屋沒有任何手續(xù)。 請(qǐng)問上述情況如何進(jìn)行房地一體的不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證？若房實(shí)在無法補(bǔ)辦手續(xù)，是否可以換發(fā)純土地的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證？
答：您好，對(duì)于您反映的問題：1.根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)當(dāng)依照當(dāng)事人的申請(qǐng)進(jìn)行，但法律、行政法規(guī)以及本實(shí)施細(xì)則另有規(guī)定的除外。房屋等建筑物、構(gòu)筑物和森林、林木等定著物應(yīng)當(dāng)與其所依附的土地、海域一并登記，保持權(quán)利主體一致。”因此，對(duì)于在國有建設(shè)用地上已建成房屋的，需按照房地一體不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行登記發(fā)證。2.對(duì)于未完成規(guī)劃驗(yàn)收的，可根據(jù)自然資源部關(guān)于加快解決不動(dòng)產(chǎn)登記若干歷史遺留問題的通知》（自然資發(fā)〔2021〕1號(hào)）第三條：“關(guān)于未通過建設(shè)工程規(guī)劃核實(shí)的問題。對(duì)于按規(guī)定能夠補(bǔ)辦規(guī)劃驗(yàn)收等手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)處理并補(bǔ)辦相關(guān)核實(shí)手續(xù)后辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，對(duì)確因建成時(shí)間較早等原因不具備補(bǔ)辦條件的，在符合國土空間規(guī)劃的前提下，報(bào)經(jīng)地方人民政府同意后，自然資源主管部門按現(xiàn)狀出具認(rèn)定或核實(shí)意見。建設(shè)項(xiàng)目部分符合規(guī)劃的，自然資源主管部門可以對(duì)符合規(guī)劃的部分先行核實(shí),并出具規(guī)劃核實(shí)意見。”的規(guī)定辦理。3.對(duì)于未完成竣工驗(yàn)收的。由于竣工驗(yàn)收屬于住建部門管理職能，建議向?qū)俚刈〗ú块T咨詢辦理。4.根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第七條：“不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理”，建議您向?qū)俚氐怯洸块T咨詢或辦理具體業(yè)務(wù)事宜。
問題3
問：自建房的定義是什么？有相關(guān)法律規(guī)定嗎
答：您好，對(duì)于您反映的問題；自建房是泛指擁有自有土地的單位和個(gè)人，自己組織并通過雇傭他人施工，合法建造的房屋和建筑。自建房的概念是相對(duì)于商品房而言，區(qū)別于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)以對(duì)外銷售為目的的商品房，目前尚沒有明確的法律定義。
問題4
問：根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》2020年11月29日《國務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》修訂)第四十四條，劃撥土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。但《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號(hào)）第四點(diǎn)第十二款，明確指出：以劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)可以依法依規(guī)設(shè)定抵押權(quán)。請(qǐng)問劃撥取得，地上無建筑物的國有建設(shè)用地使用權(quán)能否抵押，兩個(gè)文件之間是否沖突？
答：您好，對(duì)于您反映的問題；1.兩份文件不沖突，因?yàn)椤冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》屬于現(xiàn)行有效的行政法規(guī)，而《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押二級(jí)市場的指導(dǎo)意見》（國辦發(fā)〔2019〕34號(hào)）屬于規(guī)范性文件，該規(guī)范性文件是根據(jù)《暫行條例》相關(guān)規(guī)定制定的。2. 按照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十四條“劃撥土地使用權(quán)，除本條例第四十五條規(guī)定的情況外，不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。”第四十五條：“ 符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；（二）領(lǐng)有國有土地使用證；（三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明；（四）依照本條例第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲效益抵交土地使用權(quán)出讓金。轉(zhuǎn)讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權(quán)的，分別依照本條例第三章、第四章和第五章的規(guī)定辦理。”符合上述條件的劃撥用地可以辦理抵押登記。3.根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第七條：“不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級(jí)人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理”，建議您向?qū)俚氐怯洸块T咨詢或辦理具體業(yè)務(wù)事宜。
問題5
問：某人的宅基地使用權(quán)于2000年之前取得，未辦理房屋所有權(quán)。現(xiàn)要買賣給第三方（第三方為土地所在村集體成員），請(qǐng)問是否允許宅基地純土地買賣？如果允許，需要提供哪些登記材料？
答：您好，對(duì)于您反映的情況：1.根據(jù)《民法典》第三百六十三條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理的法律和國家有關(guān)規(guī)定。”、《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。……國家允許進(jìn)城落戶的農(nóng)村村民依法自愿有償退出宅基地，鼓勵(lì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員盤活利用閑置宅基地和閑置住宅。……”、《中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室 農(nóng)業(yè)農(nóng)村部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的通知》（中農(nóng)發(fā)〔2019〕11號(hào)）第五條“鼓勵(lì)盤活利用閑置宅基地和閑置住宅”中規(guī)定：“……在征得宅基地所有權(quán)人同意的前提下，鼓勵(lì)農(nóng)村村民在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部向符合宅基地申請(qǐng)條件的農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓宅基地。各地可探索通過制定宅基地轉(zhuǎn)讓示范合同等方式，引導(dǎo)規(guī)范轉(zhuǎn)讓行為。轉(zhuǎn)讓合同生效后，應(yīng)及時(shí)辦理宅基地使用權(quán)變更手續(xù)。”2.根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四十二條 ：“因依法繼承、分家析產(chǎn)、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋等導(dǎo)致宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移申請(qǐng)登記的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同情況，提交下列材料：（一）不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書或者其他權(quán)屬來源材料；（四）集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部互換房屋的協(xié)議；（五）其他必要材料。”3.綜上法律法規(guī)，宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的受讓人需符合相應(yīng)條件，建議您向當(dāng)?shù)剞r(nóng)業(yè)農(nóng)村主管部門關(guān)于宅基地管理的相關(guān)規(guī)定，確認(rèn)申請(qǐng)人提交的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為合法、有效后，再依申請(qǐng)為其辦理轉(zhuǎn)移登記。
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